第一太平戴維斯發(fā)布年度報告《影響力：適應》，解析房地產(chǎn)市場新周期發(fā)展路徑
2025-11-13 20:33:57
來源：西部決策網(wǎng)
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西部決策網(wǎng)訊 近日，第一太平戴維斯（Savills）正式發(fā)布2025年度報告《影響力：適應》，以“適應”為核心主題，深度剖析全球經(jīng)濟與地緣政治波動下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型策略。報告指出，面對氣候變化、技術(shù)變革與人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等多重挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)需通過差異化思維與主動創(chuàng)新實現(xiàn)韌性發(fā)展，并在投資策略、氣候適應、租戶需求及資產(chǎn)功能重構(gòu)等領(lǐng)域提出前瞻性洞察。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負責人簡可：“轉(zhuǎn)型充滿挑戰(zhàn)，卻勢在必行。全球范圍內(nèi)，人們愈發(fā)追求能夠提升生活品質(zhì)與社區(qū)歸屬感的居所與工作空間。要實現(xiàn)可持續(xù)的繁榮發(fā)展，需要政府、投資者與開發(fā)商等多方協(xié)作，共同打造既能滿足當下，又能應對未來需求的全新空間。
在中國，過去三十年的高速發(fā)展塑造了一個面向未來的建筑環(huán)境。然而，隨著時代的演進，這一‘未來’已逐漸成為‘當下’，房地產(chǎn)市場也必須隨之轉(zhuǎn)型，以順應由服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的新經(jīng)濟格局，而非依賴傳統(tǒng)行業(yè)。盡管市場上仍存在部分新增開發(fā)機會，但更大的潛力在于對存量資產(chǎn)的改造與再利用——通過功能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升與資產(chǎn)重塑，更好地契合經(jīng)濟與社會發(fā)展的新需求。正是這種適應性將推動城市與經(jīng)濟進入發(fā)展新階段，創(chuàng)新釋放價值?！?/p>
投資策略革新：從被動持有到主動適應
報告強調(diào)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資模式正面臨結(jié)構(gòu)性變革。在全球利率重置、人口老齡化及供應鏈重構(gòu)的背景下，投資者需摒棄單一資產(chǎn)收益思維，轉(zhuǎn)向“主題投資”與“長期結(jié)構(gòu)性驅(qū)動因素”。報告分析指出，資本市場透明度提升與競爭加劇，使得超額利潤空間收窄，機構(gòu)投資者正通過數(shù)據(jù)驅(qū)動決策與主動管理策略挖掘新機遇。
核心策略包括：
主題投資崛起：聚焦人口老齡化、人工智能、醫(yī)療健康等長期趨勢，配置居住與倉儲、數(shù)據(jù)中心、生命科學園區(qū)等資產(chǎn)。晨星（Morningstar）數(shù)據(jù)顯示，全球主題股票基金資產(chǎn)管理規(guī)模五年內(nèi)翻倍至5620億美元，凸顯結(jié)構(gòu)性需求驅(qū)動的投資邏輯。
服務(wù)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型：投資者需深度參與租戶需求設(shè)計，通過健康福祉設(shè)施、智能科技及靈活空間配置提升資產(chǎn)附加值。報告顯示，配備健康中心與餐飲設(shè)施的“酒店化”辦公空間正成為主流，租戶黏性顯著增強。
地緣政治風險對沖：近岸外包與生產(chǎn)回流趨勢下，跨國企業(yè)偏好靠近本土市場的制造基地。供應鏈韌性更應引起投資者的關(guān)注，布局具備區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢的物流與工業(yè)資產(chǎn)。
氣候適應：構(gòu)建韌性社區(qū)的必由之路
氣候變化已成為房地產(chǎn)決策的核心變量。據(jù)怡安保險統(tǒng)計，2024年中因颶風、火災等極端天氣災害造成的保險損失達3680億美元，建筑融資與運營成本顯著上升。報告通過分析21個城市所面臨的極端氣候災害，揭示房地產(chǎn)業(yè)進行適應性調(diào)整對于資產(chǎn)價值與持續(xù)繁榮發(fā)展的相關(guān)性。
關(guān)鍵行動方向：
抗災資產(chǎn)溢價：隨著氣候適應性成為投資和擴張決策的核心標準，擁有韌性基礎(chǔ)設(shè)施的城市將更受居民、企業(yè)和游客青睞。從更廣泛的視角來看，整座城市都需做出適應性調(diào)整，保護基礎(chǔ)設(shè)施并穩(wěn)定租戶、投資者和開發(fā)商的信心。當城市整體推行氣候適應戰(zhàn)略時，地產(chǎn)所有者才更愿意支付溢價開發(fā)抗災型房產(chǎn)，或?qū)吓f建筑進行韌性改造?？韶摀谋ｋU覆蓋范圍，將更加取決于城市降低建筑環(huán)境氣候風險的能力。
保險成本倒逼改造：德勤金融服務(wù)中心預測，2030年前美國商業(yè)建筑保險費用將以年均8.7%速度上漲。業(yè)主需通過綠色認證（如LEED、BREEAM）降低風險溢價，同時探索可再生能源與低碳建材應用。
城市級韌性協(xié)作：報告以阿姆斯特丹 “Schoonschip”可持續(xù)漂浮社區(qū)為例，強調(diào)跨部門合作對抵御洪澇災害的重要性。政府、開發(fā)商與社區(qū)需共同升級基礎(chǔ)設(shè)施，避免資產(chǎn)擱淺風險。
租戶核心訴求：從空間提供者到體驗塑造者
租戶需求正經(jīng)歷代際轉(zhuǎn)型。報告預測到2034年，至少在發(fā)達經(jīng)濟體內(nèi)，千禧一代、Z世代和α世代的比重將占約80%，年輕世代逐漸成為職場主力，推動辦公空間向健康化、個性化與智能化演進。租戶將員工福祉、環(huán)境可持續(xù)性與科技集成視為選址核心標準。
趨勢洞察：
健康辦公革命：自然采光、人體工學家具及療愈空間逐漸成為標配。自2020年以來，參與各項WELL系列認證的房地產(chǎn)項目增長了300%。
混合辦公深化：對全球32個市場的調(diào)研顯示，全球范圍內(nèi)企業(yè)普遍要求每周3-4天在辦公室內(nèi)辦公已成為主流。亞洲城市的辦公室辦公傾向尤為突出。從年齡分布來看來看，Z世代比年長員工平均多花12%時間在辦公室，他們更看重辦公室內(nèi)學習、社交和職業(yè)指導所能提供的職業(yè)發(fā)展機會。因此提供模塊化空間與智能工位管理系統(tǒng)，平衡集中辦公與遠程協(xié)作需求，將成為業(yè)主未來需要關(guān)注的一項選擇。
高端配套競爭：紐約、上海等核心城市地標寫字樓通過引入健身中心、托育設(shè)施及定制辦公服務(wù)。這類頂尖辦公空間租金溢價達60%，部分甚至超100%。租戶需求從“物理空間”轉(zhuǎn)向“價值共生”，促使業(yè)主重構(gòu)服務(wù)模式。
第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負責人戴暉：“華西區(qū)辦公樓市場目前仍面臨高空置率及租金下行壓力，未來的辦公場景一定需要更多的新定義以及新內(nèi)容。除了常規(guī)的單純辦公需求，垂直生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)建以及大樓多業(yè)態(tài)、多功能的引入，必定成為中長期的趨勢。尤其面對目前整個市場開發(fā)收緊，核心區(qū)域老久項目有價無市的局面，更須從使用功能根本出發(fā)，適當調(diào)整甚至更改辦公屬性，讓樓宇生態(tài)系統(tǒng)更具復合功能以及社交屬性。
業(yè)主和運營者必須與租戶深度共建樓宇生態(tài)，成為全方位合作方而非單純房東。辦公室設(shè)計、功能/面積效率優(yōu)化、租戶溝通平臺構(gòu)建、樓宇ESG運營優(yōu)化及開放等都會增強長期競爭性?！?/p>
消費升級：韌性零售強勢回歸
零售地產(chǎn)已不能被視為被動投資，而應作為運營型地產(chǎn)對待。這輪復蘇的顯著特征是資產(chǎn)類型、區(qū)位和管理策略間的巨大分化。購物目的地現(xiàn)在需要深入消費者洞察，之后進行主動的資產(chǎn)管理、投入資金升級改造，針對輻射客群的精準營銷定位。
業(yè)主除考慮租戶需求外，還需理解消費者去往商場、商業(yè)街或零售公園的動因。當代消費者追求選擇豐富、物有所值，期待國際品牌、本土獨立品牌、餐飲酒吧的多元組合。實體門店如今承擔著展廳、配送中心和退貨點等多重功能 。因此，門店投資日益被視為一種機遇。
第一太平戴維斯華西區(qū)商業(yè)及零售顧問部負責人張曉遠：“對于成都的零售業(yè)而言，那些兼具不可替代性、體驗性與獨特性的商業(yè)形態(tài)，正展現(xiàn)出更強的韌性，不僅率先復蘇，更呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。作為城市經(jīng)濟的重要支柱，商業(yè)始終是不可替代的產(chǎn)業(yè)，它緊密融入人們的衣食住行，成為日常生活的基石。只是在不同時代背景下，其表現(xiàn)形式與側(cè)重點會因時而變——從傳統(tǒng)街市到現(xiàn)代商圈，從實體零售到數(shù)字消費，始終在順應需求中煥發(fā)新生。
居住革命：住宅市場重構(gòu)
報告預測到2050年，全球預計將有68%的人口居住在城市，將住房重新定位為與交通、能源同等重要的核心基礎(chǔ)設(shè)施，通過REITs擴容與長租公寓開發(fā)激活投資，或可開啟長期投資窗口并促進政策連貫性。
此舉不僅能改善經(jīng)濟和社會效益，還可調(diào)動解決全球住房短缺所需的大規(guī)模資金。在人口壓力、可負擔性危機和可持續(xù)發(fā)展需求交織的時代，這種重新定位對城市實現(xiàn)住房建設(shè)規(guī)模與速度的雙重目標至關(guān)重要。
2025年是房地產(chǎn)行業(yè)的“適應元年”，從資本配置到空間設(shè)計，從社區(qū)規(guī)劃到技術(shù)應用，行業(yè)需以系統(tǒng)性思維應對不確定性。摒棄短期思維，通過創(chuàng)新協(xié)作構(gòu)建既能滿足當下需求、又具備未來彈性的房地產(chǎn)生態(tài)。
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